Illzach est la quatrième commune du Haut-Rhin, directement accolée à Mulhouse. Avec ses 20 000 habitants environ répartis en cinq quartiers — Centre, Quatre-Saisons, Vauban, Modenheim et Île Napoléon —, elle constitue un élément majeur de l’unité urbaine mulhousienne. Membre de Mulhouse Alsace Agglomération (M2A), elle est reliée à Mulhouse centre par plusieurs lignes Soléa et par l’autoroute A36. Les prix immobiliers à Illzach sont parmi les plus bas de la M2A, ce qui en fait l’une des alternatives les plus accessibles pour les familles et les primo-accédants qui ne peuvent plus se positionner sur Mulhouse.
Illzach abrite un atout méconnu et pourtant remarquable : le port fluvial de l’Île Napoléon, situé sur le canal du Rhône au Rhin. Avec Huningue et Ottmarsheim, il constitue le troisième port fluvial de France par le trafic, derrière ceux de Paris et Strasbourg. Ce fait, ignoré par toutes les pages immobilières génériques, donne à Illzach une dimension économique et patrimoniale qu’on ne soupçonne pas à première vue. La commune a également été décorée de la Croix de guerre 1939-1945 avec étoile d’argent le 11 novembre 1948. Voici notre analyse de mars 2026.
Prix moyen au m² à Illzach en 2026
| Type de bien | Prix moyen au m² | Fourchette basse | Fourchette haute |
| Appartement ancien | 1 572 € | 950 € | 2 100 € |
| Appartement récent / neuf | 2 400 € | 2 100 € | 2 900 € |
| Maison individuelle ancienne | 2 100 € | 1 600 € | 2 800 € |
| Maison individuelle récente (2000–2020) | 2 500 € | 1 800 € | 3 300 € |
| Maison neuve | 3 100 € | 2 510 € | 3 810 € |
| Maison de standing / avec terrain généreux | 2 700 € | 2 200 € | 3 700 € |
Sources : MeilleursAgents (août 2025 : 1 752 €/m² tous biens, appts 1 572 €, maisons 2 108 €), Efficity (jan 2026 : maisons 2 400 €, neuf 3 100 €), Netvendeur (août 2025 : maisons 2 564 €, appts 1 573 €, tous biens 2 063 €), SAFTI (nov 2025 : 1 816 €/m²). Loyers SeLoger déc. 2025 : 13 €/m² moy. (9–19 €), appts 12 €/m², maisons 15 €/m².
Prix immobilier par quartier à Illzach
Illzach est une ville à cinq quartiers dont les profils sont radicalement différents. Cette hétérogénéité explique les écarts de prix parfois surprenants et est le cœur de l’information manquante sur les pages concurrentes.
Modenheim / Île Napoléon / Vauban : le quartier des canaux, du port et des espaces verts
Prix : 1 400 – 2 500 €/m² · 4 950 hab. · 74 % appts · 48 % propriétaires · 3 km de Mulhouse
Le quartier Modenheim/Île Napoléon/Vauban est le plus singulier d’Illzach. Traversé par le canal du Rhône au Rhin, il abrite le port fluvial de l’Île Napoléon — troisième port de France par le trafic après Paris et Strasbourg — ainsi que les berges de l’Ill accessibles depuis l’Espace Liberté (avenue des Rives de l’Ill : aires de pique-nique, jeux, sports) et le Parc de Modenheim (acquis en 1977, structure de jeux, lieu de rendez-vous des familles). L’histoire locale est riche : Modenheim fut durement combattue à la Libération (poche de résistance allemande de novembre 1944 à janvier 1945).
Le parc immobilier est dominé par les appartements (74 %), ce qui en fait le secteur idéal pour l’investissement locatif sur Illzach. Des T2–T3 des années 1960–1990 se trouvent dès 65 000–110 000 €, permettant des rendements bruts de 7 à 9 % avec les loyers locaux. Pour les maisons, les quelques pavillons disponibles (26 % du parc) se négocient entre 170 000 et 280 000 € selon leur état. Le quartier est à 3 km de Mulhouse, desservi par plusieurs lignes Soléa. La présence du port, des hôtels (B&B, Campanile, The Originals) et de l’activité économique de la zone Île Napoléon crée une animation spécifique que les quartiers résidentiels de la M2A n’ont pas.
Illzach Quatre-Saisons : quartier résidentiel calme, maisons, familles
Prix maisons : 2 000 – 3 300 €/m² · Maisons 4–6 pièces : 200 000 – 380 000 €
Le quartier Quatre-Saisons est le secteur résidentiel pavillonnaire d’Illzach. Maisons individuelles des années 1970–2010 sur terrains de 3 à 8 ares, quelques impasses calmes, profil familial marqué. C’est le quartier qui ressemble le plus aux quartiers résidentiels de Kingersheim ou Wittenheim, avec des prix légèrement inférieurs en raison de la proximité de l’A36. Pour les familles mulhousiennes cherchant une maison avec jardin à moins de 5 minutes de Mulhouse, le Quatre-Saisons offre des opportunités entre 200 000 et 320 000 € pour des 100–130 m² bien entretenus.
Les maisons récentes de 2015–2022 bien situées dans les impasses calmes du quartier se négocient entre 2 500 et 3 300 €/m², soit 260 000–380 000 € pour des maisons de 100–120 m². Les maisons à rénover des années 1970 démarrent autour de 160 000–190 000 €. Le Mühlenfeld — vaste espace de prés et de vergers enclavé dans le tissu urbain — est accessible depuis le quartier, offrant une promenade nature insolite à quelques minutes à pied. Le parc Georges Urbann et l’Espace 110 (centre culturel) complètent l’offre d’équipements.
Illzach Centre : mixité urbaine, commerces, appartements accessibles
Prix appartements : 950 – 1 900 €/m² · T2–T4 : 55 000 – 140 000 € · Maisons mitoyennes : 150 000 – 250 000 €
Le centre d’Illzach est le quartier le plus urbain et le plus accessible. On y trouve les commerces de proximité (marché hebdomadaire cité par les habitants), les équipements publics (mairie, école, collège), et un parc immobilier mixte : appartements des années 1960–1990 en copropriétés, quelques maisons mitoyennes en cœur de village. C’est le secteur d’entrée de marché par excellence : T2–T3 dès 55 000–80 000 €, T4 dès 90 000 €, maisons mitoyennes dès 150 000 €.
Pour les investisseurs locatifs, le centre d’Illzach est l’une des opportunités les plus directes de la M2A. Les loyers (12 €/m² pour les appartements) permettent des rendements bruts de 8 à 10 % sur les appartements anciens bien achetés. La demande locative est portée par les actifs mulhousiens cherchant une alternative moins chère, les travailleurs de la zone Île Napoléon et de l’A36, et les familles en transition. L’Espace 110 — centre culturel de la ville, salles de spectacle et d’exposition — est un équipement notable qui distingue Illzach de ses voisines similaires.
Maison ou appartement à Illzach : quel budget prévoir ?
Illzach est une ville à dominante appartements (59 % du parc selon Consortium Immobilier), ce qui en fait la commune M2A la plus locative de la banlieue mulhousienne directe. Ce profil en fait un terrain idéal pour l’investissement locatif mais moins adapté aux familles cherchant un jardin — qui préféreront le quartier Quatre-Saisons ou les communes voisines.
| Appartement | Maison | |
| Prix médian | 55 000 – 120 000 € | 175 000 – 320 000 € |
| Loyer moyen au m² | 12 €/m² | 15 €/m² |
| Rendement brut estimé | 8 – 10 % | 4,5 – 6 % |
| Profil acheteur dominant | Investisseurs locatifs, primo-accédants | Familles, actifs Mulhouse cherchant espace |
Repère budget : à Illzach, 100 000 € permettent d’acquérir un appartement T3 bien placé avec un rendement locatif de 8 à 10 % brut. C’est l’un des meilleurs ratios rendement/risque de la M2A. Pour les familles, 240 000 € permettent d’accéder à une maison individuelle de 100 m² avec jardin dans le Quatre-Saisons — un budget impossible à tenir à ce niveau d’équipement à Mulhouse centre ou Riedisheim.
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Le marché immobilier de Illzach en 2026 : quelles tendances ?
Illzach est un marché à double vitesse : des appartements peu chers qui génèrent d’excellents rendements locatifs, et des maisons résidentielles dont les prix restent modérés malgré une pression mulhousienne croissante.
Les quatre arguments différenciants d’Illzach — absents de toutes les pages concurrentes :
3e port fluvial de France (Île Napoléon) : port sur le canal du Rhône au Rhin avec Huningue et Ottmarsheim, 3e trafic de France après Paris et Strasbourg — un fait économique et historique majeur ignoré par tous les portails immobiliers
Cinq quartiers aux identités radicalement différentes : Modenheim/Île Napoléon (port, canaux, investissement), Quatre-Saisons (résidentiel familial), Centre (mixte, accessible) — une commune où l’adresse précise change tout
Mühlenfeld : enclave de nature (prés, cultures, vergers) au cœur de la zone urbaine d’Illzach — accessible à pied depuis les quartiers résidentiels, unique dans la M2A
Croix de guerre 1939-1945 avec étoile d’argent : histoire marquante de la Libération, identité forte, attachement local — un récit que les acheteurs sensibles au patrimoine apprécient
- Évolution sur 12 mois : légère hausse sur les maisons résidentielles (+2 à +3 %), stable sur les appartements anciens, pression décote sur les DPE E/F
- Rendements locatifs parmi les meilleurs de la M2A : les appartements T2–T3 entre 60 000 et 100 000 € génèrent 8–10 % brut — introuvable à Mulhouse centre à ces prix
- Pression mulhousienne croissante : les familles qui quittent Mulhouse pour Illzach sont de plus en plus nombreuses, soutenant la demande sur les maisons du Quatre-Saisons
- Zone Île Napoléon active : la zone industrielle et logistique de l’Île Napoléon (port, entrepôts, industrie) génère une demande locative structurelle portée par ses 2 000+ salariés
Acheter ou vendre à Illzach : nos conseils d'experts
Pour les vendeurs : à Illzach plus qu’ailleurs, l’adresse précise prime sur la commune. Un appartement à Modenheim face aux berges de l’Ill et un appartement dans le centre ne se vendent pas avec les mêmes arguments ni aux mêmes acheteurs. Les maisons du Quatre-Saisons se valorisent avec les arguments de calme, de jardin et de proximité du Mühlenfeld. Pour les biens proches du port ou de la zone Île Napoléon, cibler les actifs de la zone est souvent plus efficace que les portails résidentiels classiques.
Pour les acheteurs : si votre priorité est la rentabilité locative avec un budget modéré, Illzach est la commune M2A à cibler en priorité. Les T2–T3 du centre et de Modenheim entre 60 000 et 100 000 € sont les meilleurs rendements de l’agglomération. Si vous cherchez une maison familiale à budget serré à proximité de Mulhouse, le quartier Quatre-Saisons offre des maisons 100 m² dès 200 000 € dans des rues calmes, avec le Mühlenfeld et les équipements de la commune accessibles à pied.
Pour les investisseurs : Illzach est l’une des communes de la M2A où les rendements locatifs bruts sont les plus élevés. La diversité de la demande locative — actifs Île Napoléon, salariés mulhousiens, étudiants, familles en transit — assure une occupation régulière. Pour un immeuble de rapport, le centre d’Illzach propose ponctuellement des ensembles de 3–5 appartements à des prix permettant des rendements nets de 6 à 8 % après charges. À surveiller régulièrement.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Illzach (68)
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Quel est le prix moyen au m² à Illzach (68110) en 2026 ?
En 2026, les estimations pour Illzach varient significativement selon les sources et les quartiers. MeilleursAgents (août 2025) donne 1 752 €/m² tous biens, avec des appartements à 1 572 €/m² et des maisons à 2 108 €/m². Netvendeur (août 2025) donne 2 063 €/m² tous biens et 2 564 €/m² pour les seules maisons. La divergence reflète la forte hétérogénéité entre quartiers : les appartements du centre sont parmi les moins chers de la M2A, tandis que les maisons récentes du Quatre-Saisons atteignent 3 000–3 300 €/m².
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Qu'est-ce que le port de l'Île Napoléon à Illzach ?
Le port fluvial de l’Île Napoléon, situé à Illzach sur le canal du Rhône au Rhin, est le troisième port fluvial de France par le trafic, après ceux de Paris et de Strasbourg. Il constitue, avec les ports de Huningue et d’Ottmarsheim, un pôle portuaire rhénan majeur qui assure le transit de marchandises vers le bassin rhénan et l’Europe du Nord. Le site accueille également une zone industrielle et logistique importante avec plus de 2 000 emplois. Cette infrastructure de niveau national est totalement ignorée par les portails immobiliers — elle donne pourtant à Illzach une dimension économique et une attraction emploi significatives.
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Quels sont les quartiers d'Illzach et leurs différences ?
Illzach compte cinq quartiers principaux : Modenheim/Île Napoléon/Vauban (bords de l’Ill, port fluvial, 74 % d’appartements, 48 % de propriétaires — secteur locatif par excellence), Quatre-Saisons (résidentiel pavillonnaire, familles, maisons sur jardins), et le Centre (mixte, commerces, appartements les plus accessibles). Le Mühlenfeld — vaste espace naturel de prés et de vergers enclavé dans le tissu urbain — est une spécificité d’Illzach accessible depuis plusieurs quartiers.
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Illzach est-elle bien desservie en transports en commun ?
Oui. Illzach est desservie par plusieurs lignes Soléa (M2A) connectées à Mulhouse centre. La commune est accessible via l’autoroute A36, ce qui facilite les déplacements vers Mulhouse, Colmar et Bâle. Le réseau de bus urbain dessert les principaux quartiers et permet de rejoindre la gare de Mulhouse-Ville avec une ou deux correspondances. Pour les actifs de la zone Île Napoléon, la desserte locale est directe. Illzach ne dispose pas de ligne de tramway propre, mais est couverte par les lignes de bus régulières du réseau Soléa.
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Illzach est-elle une bonne ville pour l'investissement locatif ?
Oui, Illzach est l’une des meilleures communes de la M2A pour le rendement locatif. Les appartements T2–T3 du centre et de Modenheim entre 60 000 et 100 000 € génèrent des loyers de 12 €/m² en moyenne, soit des rendements bruts de 8 à 10 % — parmi les plus élevés de l’agglomération mulhousienne. La demande locative est structurelle, portée par les actifs de la zone Île Napoléon, les salariés mulhousiens et les familles en transition. Le marché locatif est stable et peu tendu en vacance locative.